土地売却にあたっては、土地の査定金額を決めるポイントがいくつかあります。室蘭市での土地売却を予定している方は、その土地に当てはまるポイントはないかぜひチェックしてみてください。
土地の査定金額を決める9つのポイント
土地売却にあたって、査定額を決める主なポイントを9つご紹介します。
1．法律や条例など公法上の規制
土地は、地域ごとに可能な建築用途や建築物の高さなどの規制があります。規制によって土地の利用方法が制限されるため、土地価格に大きな影響を与えます。
実際に土地の査定を行う担当者は、土地の法律について詳しい宅地建築物取引士が行うのが基本です。そのため、不動産会社が行う土地査定は、法律に基づいて算出した査定金額となっています。
2．面積
公法上の規制では建築がOKな場合でも、面積によっては建築できない場合があります。
例えば、マンションが建築可能な地域の土地であっても、40坪しかない土地であればマンションを建築することは不可能です。面積は広ければ広いほど土地単価が高くなりやすいですが、相場よりも高くなる場合と安くなる場合があります。詳しくは、不動産会社へお問い合わせください。
3．形状
形状が悪いと、利用しづらい部分が発生するため、価格が落ちやすいです。一般的に価値が高いといわれるのが、整地です。反対に、旗竿地などは形状が悪く、同じ地域でも相場より査定が低くなる可能性があります。ただ、面積が広ければ形状が悪くても利用がしやすいため、広い土地ほど形状による価格の影響はでにくいです。
4．間口・奥行
土地は面している道路に対してできる限り間口が広い方が、建物設計の自由度が上がるため、価値が高いとされています。反対に、間口が狭く奥行きが長い土地の場合は、査定金額が下がってしまう傾向にあります。
5．前面に接している道路の幅
前面に接している道路の幅は、建築する建物の大きさを決めます。前面道路の幅が狭い土地は、容積率（建物の延べ床面積の土地面積に対する割合）が低いため、階数が多い建物は建築できません。住宅系の用途地域であれば前面道路の幅員に0.4を乗じた数値が、土地の容積率になります。
容積率が高い土地の方が好まれる傾向にあるため、前面道路の幅は土地の査定金額を左右する大きなポイントといえるでしょう。
6．接している道路との関係
土地の一面のみ道路に接している土地を「中間画地」、直角に二面が接している土地を「角地」といいます。どちらが土地として価値が高いかというと、二面に接している角地は通風や日照に優れているため人気があります。また、視認性が高いため、店舗用の土地としても重宝されます。
7．接している道路との高低差
道路と土地の高低差に関しては、道路よりも低い土地はあまり好まれません。排水の際、道路の下水本管に排水するために敷地内で下水をポンプアップしなければならないこともあり、価格が下がる要因になります。
しかし、高ければいいのかというと、必ずしもそうではありません。あまり高すぎると敷地内に階段を作らなければならないなど、建築にプラスで費用がかかるため、その分土地の価値は下がる傾向にあります。
上記のことから、道路よりもやや高く接している土地が人気といえます。排水に有利であるとともに、建築の費用も抑えられます。
8．嫌悪施設との距離
嫌悪施設とは、一般的に墓地や産業廃棄物処理場、下水処理場、送電線などが挙げられます。何が嫌悪施設に該当するのかは、はっきりと決まっているわけではありませんが、何らかの影響を与えるおそれがあるような施設は、どうしても減価の要因となってしまうことがあります。
嫌悪施設の周辺はできるだけ避けたい、近くには住みたくないと考える方は比較的多いため、距離によっては土地の相場価格よりも下がってしまう場合があるのです。
9．土壌汚染
土地に土壌汚染があると、土地価格に大きな影響を与えます。不動産会社による土地査定では土壌汚染の調査は対象となっていないため、土壌汚染が考えられる土地は事前に専門機関による調査が必要となります。
室蘭市にあるピタットハウス室蘭店ハトヤビルは、土地売却を行っている不動産会社です。無料で土地の査定を行っているため、まずは相場を知りたいという方も大歓迎です。また、中古住宅が建っている土地でも、買取などを含めて売却のお手伝いが可能ですので、室蘭市で土地売却をお考えでしたら、ぜひピタットハウス室蘭店ハトヤビルへご相談ください。
